Sachverhalt:
 

Für den Verkauf der Bauplätze im Baugebiet „Uhlenkampsweg II“ von Sottrum ist es erforderlich im Vorfeld die Rahmenbedingungen festzulegen.

A) Vergabe der Bauplätze

Bisher erfolgte die Vergabe über Vergaberichtlinien, zuletzt im Dannert IV.

1. Sortiert nach wohnhaft über 5 Jahre in Sottrum und minderjährige Kinder (Rest – Kinder ab 18 Jahre unter „über 5 Jahre in Sottrum und keine Kinder“ lfd. Nr. 4)

2. Sortiert nach wohnhaft unter 5 Jahren in Sottrum und minderjährige Kinder

3. Sortiert nach wohnhaft über 5 Jahre in Sottrum und minderjährige Kinder (ehem. Sottrumer – höchstens seit 5 Jahren aus Sottrum weg, evtl. Jahre EMA ermitteln)

4. Sortiert nach wohnhaft über 5 Jahre in Sottrum und keine Kinder

5. Sortiert nach wohnhaft über 5 Jahre in Sottrum und keine Kinder (ehem. Sottrumer – höchstens seit 5 Jahren aus Sottrum weg)

6. Sortiert nach wohnhaft unter 5 Jahren in Sottrum und keine Kinder

7. Sortiert nach auswärtige ohne Wohneigentum mit Arbeitplatz in Sottrum

8. Sortiert nach wohnhaft über 5 Jahre in der Samtgemeinde Sottrum und Kinder

9. Sortiert nach wohnhaft über 5 Jahre in der Samtgemeinde Sottrum und keine Kinder

10. ‚Sortiert nach wohnhaft unter 5 Jahre in der Samtgemeinde Sotttrum und Kinder

11. Sortiert nach wohnhaft unter 5 Jahre in der Samtgemeinde Sottrum und keine Kinder

12. Sortiert nach schon vorh. Wohneigentum wohnhaft in Sottrum

13. Sortiert nach schon vorh. Wohneigentum wohnhaft in Sottrum (ehem. Sottrumer – höchstens seit 5 Jahren aus Sottrum weg – nur Eigennutzung – keine Vermietung)

14. Sortiert nach schon vorh. Wohneigentum wohnhaft in der Samtgemeinde Sottrum

15. Sortiert nach ehemalige Sottrumer (über 5 Jahre aus Sottrum weg)

16. Sortiert nach Auwärtige mit Kindern

17. Sortiert nach Auswärtige ohne Kinder

18. Sortiert nach Auswärtige mit vorh. Wohneigentum

19. Anfragen mit Vermietungswunsch

Da die bisherigen festgelegten Vergaberichtlinien rechtlich angreifbar sein könnten (Beachtung der Gleichbehandlung, der Transparenz, der Diskriminierungsfreiheit sowie der Bestimmtheit), schlägt die Verwaltung die Vergabe der Bauplätze im Losverfahren vor. Von den vorhandenen Interessenten (nach der Bereinigung der Bauplatzbewerberliste sind dies 195 Bewerberinnen und Bewerber!) wird die Zugriffsreihenfolge auf die Bauplätze gelost, so dass dann anschließend die gelosten Bewerberinnen und Bewerber in ihrer Reihenfolge eingeladen werden, um sich in der entsprechenden Reihenfolge einen Bauplatz auszusuchen. Für die im Baugebiet dargstellten Ü-50 Baupätze wird eine separate Verlosung erfolgen.

Für den Verkauf stehen in dem Baugebiet insgesamt 32 Bauplätze, davon 4                 Ü-50 Bauplätze, zur Verfügung. Als Anlage liegt dieser Vorlage ein Lapeplan bei, wobei die durchgekreuzten Bauplätze nicht für den Verkauf zur Verfügung stehen.

B) Förderung von Familien

Über eine mögliche Förderung von Familien bei der Vergabe von Bauplätzen sollte beraten und beschlossen werden. Beim letzten Baugebiet „Dannert IV“ von Sottrum wurde folgende Beschluss durch den Rat der Gemeinde Sottrum (Vorlage: GS/2019/089) am 30.09.2019 gefasst:

Eine Förderung von Familien bei der Vergabe von Bauplätzen wird beschlossen. Eine einmalige Ermäßigung in Höhe von 5,00 Euro/m² mit mehr als 2 Kindern, die zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbes im Haushalt leben und unter 18 Jahren wird festgelegt.

Die Ermäßigung ist vor Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrages schriftlich bie der Gemeinde Sottrum unter Vorlage eines amtlichen Nachweises (Nachweis durch Meldebescheinigung und Vorlage der Geburtsurkunde) zu beantragen. Berücksichtigt werden auch ungeborene Kinder, wenn die Schwangerschaft zum Zeitpunkt der Vertragsbeurkundung besteht (Nachweis durch ärztliche Bescheinigung).

C) Welches politische Gremium entscheidet über die Vergabe von Bauplätzen?

Für die Vergabe von Bauplätzen im Baugebiet „Uhlenkampspweg II“ besteht die Möglichkeit, dass der Rat der Gemeinde Sottrum den Verwaltungsausschuss mit der Beschlussfassung über die Vergabe betraut. Beim letzten Baugebiet „Dannert IV“ wurde diese Vorgehensweise gemäß Beschluss des Rates vom 30.09.2019 (Vorlage: GS/2019/089) gewählt, da der Ausschuss mindestens einmal monatlich tagt und somit Bauplatzvergaben zeitnah erfolgen könnten.

D) Sicherungshypothek

Beim letzten Baugebiet „Dannert IV“ wurde hinsichtlich der Sicherungshypothek in den Grundstückskaufverträgen folgende Formulierung gefasst:

Der Käufer muss das zu errichtende Wohnhaus mindestens 10 Jahre überwiegend (51 % der Wohnfläche) selbst nutzen. Die Selbstnutzung gilt als erfüllt, wenn mindestens ein Käuferteil dort mit Hauptwohnsitz gemeldet ist.

Für den Fall, dass auf dem Grundstück ein Doppelhaus errichtet wird, gilt die Verpflichtung zur Selbstnutzung als erfüllt, wenn eine der Doppelhaushälften vollständig selbst genutzt wird und die zweite vermietet oder sonst fremd genutzt wird.

Bei Fehlnutzung ist ein Betrag in Höhe der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert des Grund und Bodens zum Eintritt der Bedingung, höchstens jedoch ein Betrag von 20,00 Euro/m² nachzuzahlen. Der Verkehrswert wird dann durch den Gutachterausschuss ermittelt. Dieser Nachzahlungsbetrag reduziert sich um 4,00 Euro/m² für jedes vollständige Jahr der Selbstnutzung ab dem sechsten Jahr, so dass nach Ablauf von zehn Jahren die Nachzahlungsverpflichtung entfällt. Die Kosten des Gutachters hat der Käufer zu tragen.

Zur Sicherung dieses Rechts wird im Grundbuch an rangerster Stelle eine Sicherungshypothek in Höhe von 20,00 Euro/m² zu Gunsten der Gemeinde Sottrum eingetragen.

Die Erteillung einer Vorrangseinräumung zu Gunsten von Grundpfandrechten zur Finanzierung des Kaufpreises und des Bauvorhabens ist nicht möglich.

Diese Formulierung weicht von dem damaligen Beschluss am 30.09.2019 (Vorlage: GS/2019/089) ab, da bei der Erstellung der Vertragsentwürfe durch den Notar festgestellt wurde, dass die beschlossene Formulierung gemäß einen BGH-Urteil vom 20.04.2018, V ZR 169/17, rechtwidrig ist. Die Entscheidung besagt, dass eine Regelung in einen Grundstückskaufvertrag an einen Erwerber zur Errichtung eines Eigenheims unwirksam ist, die dem Erwerber eine von einer Verkehrswertsteigerung des Grundstücks unabhängige Zuzahlung bei dessen Weiterverkauf überbürdet. Dies wurde verwaltungsseitig im Rat am 05.10.2020 bekanntgeben. (siehe Bekanntgabe Nr. 12).

E) Bauverpflichtung: Baubeginn und Fertigstellung

Im Baugebiet „Dannert IV“ von Sottrum wurden gemäß Beschluss des Rates der Gemeinde Sottrum vom 30.09.2019 (Vorlage: GS/2019/089) in den Grundstückskaufverträgen der Baubeginn innerhalb eines Jahres und die Fertigstellung innerhalb von drei Jahren nach Vertragsabschluss festgelegt.

Anlage(n):

-          2024-05-23 Lageplan Baugebiet „Uhlenkampsweg II“ von Sottrum

Der Rat der Gemeinde Sottrum setzt für den Verkauf von Bauplätzen im Baugebiet „Uhlenkampsweg II“ folgende Rahmenbedingungen fest:

A)    Vergaberichtlinien

Die Vergabe von Bauplätzen erfolgt nach dem Losverfahren, d. h. von den vorhandenen Interessenten (nach der Bereinigung der Bauplatzbewerberliste sind dies 195 Bewerber) wird die Zugriffsreihenfolge auf die Bauplätze gelost, so dass dann anschließend die gelosten Bewerberinnen und Bewerber ins Rathaus eingeladen werden, um sich in der entsprechenden Reihenfolge einen Bauplatz auszusuchen. Für die im Baugebiet dargstellten Ü-50 Baupätze wird eine separate Verlosung erfolgen.

B)    Förderung von Familien

Familien* mit mehr als 2 Kindern, die zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbes im Haushalt leben und unter 18 Jahre alt sind, erhalten eine Ermäßigung auf den Kaufpreis in Höhe von 5,00 Euro/m².

Die Ermäßigung ist vor Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrages schriftlich bei der Gemeinde Sottrum unter Vorlage eines amtlichen Nachweises (Nachweis durch Meldebescheinigung und Vorlage der Geburtsurkunde) zu beantragen. Berücksichtigt werden auch ungeborene Kinder, wenn die Schwangerschaft zum Zeitpunkt der Vertragsbeurkundung besteht (Nachweis durch ärztliche Bescheinigung).

*Die Begrifflichkeit Familie umfasst alle Eltern-Kind-Gemeinschaften, d. h. Ehepaare, nichteheliche (gemischtgeschlechtliche) und gleichgeschlechtliche Lebensgemeinschaften sowie Alleinerziehende mit Kindern im Haushalt.

C)    Die Vergabe der Bauplätze erfolgt über den Verwaltungsausschuss.

D)    Sicherungshypothek

Der Käufer muss das zu errichtende Wohnhaus mindestens 10 Jahre überwiegend (51 % der Wohnfläche) selbst nutzen. Die Selbstnutzung gilt als erfüllt, wenn mindestens ein Käuferteil dort mit Hauptwohnsitz gemeldet ist.

Für den Fall, dass auf dem Grundstück ein Doppelhaus errichtet wird, gilt die Verpflichtung zur Selbstnutzung als erfüllt, wenn eine der Doppelhaushälften vollständig selbst genutzt wird und die zweite vermietet oder sonst fremd genutzt wird.

Bei Fehlnutzung ist ein Betrag in Höhe der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert des Grund und Bodens zum Eintritt der Bedingung, höchstens jedoch ein Betrag von 20,00 Euro/m² nachzuzahlen. Der Verkehrswert wird dann durch den Gutachterausschuss ermittelt. Dieser Nachzahlungsbetrag reduziert sich um 4,00 Euro/m² für jedes vollständige Jahr der Selbstnutzung ab dem sechsten Jahr, so dass nach Ablauf von zehn Jahren die Nachzahlungsverpflichtung entfällt. Die Kosten des Gutachters hat der Käufer zu tragen.

Zur Sicherung dieses Rechts wird im Grundbuch an rangerster Stelle eine Sicherungshypothek in Höhe von 20,00 Euro/m² zu Gunsten der Gemeinde Sottrum eingetragen.

Die Erteillung einer Vorrangseinräumung zu Gunsten von Grundpfandrechten zur Finanzierung des Kaufpreises und des Bauvorhabens ist nicht möglich.

E)    Bauverpflichtung: Baubeginn und Fertigstellung

Der Käufer verpflichtet sich gegenüber der Gemeinde Sottrum, mit der Bebauung des Grundstückes mit einem Wohnhaus innerhalb eines Jahres nach Vertragsabschluss zu beginnen und die Bebauung des Grundstückes mit einem Wohnhaus innerhalb einer Frist von drei Jahren nach Vertragsabschluss abzuschließen.